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新西兰房地产市场的机遇(图文)

作者: 时间:2016-09-28 07:38:07

 

 

新西兰房地产市场的机遇

 

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新西兰房地产市场的独具优势
永久产权
与国内的70年产权不同,新西兰的土地及物业绝大多数是永久产权,永远属于个人资产。新西兰多数民用住宅都属于独栋的别墅,除室内居住空间外,每栋房屋都有自己的花园和院落。相比其他发达国家,新西兰人以绿化优美、土地宽敞、房子质量好而倍感自豪。
税收优惠
在新西兰投资民用房产有很多税收方面的优势,没有购置税、印花税和资本利得税,如按揭还款本金部分是可以与贷款人的总收入相抵扣的,可以享受退税。对于投资者来说,可以做到合理、合法退税、避税。
投资回报
以投资民用房产为例,如一个价值200,000纽币的物业,大约每周租金收入为320.00纽币,投资回报率为8.32%。投资者可以用这笔收入来还贷款,几年后就可以还清全部贷款。
除了出租收入外,房产的资本溢价是投资者的重要收入来源。新西兰居民住宅在从1992年到2013年的20年间,平均每年增幅为13.64%。其中,奥克兰的增幅更达到年均15%以上。随着新西兰移民涌入、投资增加、商业活动加剧,房地产上涨是长期趋势。

新西兰房地产市场的进入机会
新西兰的市场回报无法与中国前几年的暴利模式相比。但是新西兰的房地产市场长期处在上涨通道,未来可预见的有很大上涨空间。如上文所提到的,和澳大利亚相比,中国和世界级的大机构对新西兰资本投入的规模和数量都还在比较低的水平,这对中国的投资者来说,是一个非常好的机会。具体的操作简单来说有以下几个方向:

大型商业项目和土地储备
由于新西兰的资本短缺状态短期不可能全面缓解,大型的可开发土地储备和非常好的已建成大型商业物业最有投资价值。这种类型项目参与投资竞争不是很激烈,而且绝对值和国内动辄几十亿上百亿的项目比,资本规模也低很多。对国内大多数机构和个人投资者来说,很容易找到可操作的合适规模项目,而且获利空间巨大。最近非常著名的PAKURANGA购物中心被中国投资者收购,价格约4.5亿人民币。非常超值。只是类似规模的投资通常需要新西兰海外投资办公室批准,不过多数申请都会获批。

房地产金融服务
针对新西兰市场资金短缺回报比较高的特征,参与小额金融服务也是比较好的参与市场的一个途径。在这里需要强调的是,新西兰的法律环境非常成熟透明,不存在抵押权最终出现争议的问题,有效的保护了投资人的利益。虽然回报较国内的民间放款回报低一些,但操作简单、风险很小。

建房和改造项目
新西兰房地产的投入项目资金规模差异很大,从几十万纽币到几个亿。如果有熟悉当地市场的人或机构共同参与,这是一个非常有效的投资方式,项目的风险和回报都在比较好的状态。一般小规模的建房收益很容易到20-30%。如果考虑部分银行贷款,实际资本投资收益甚至可以到5080%以上。

养老物业
由于政策稳定、回报较高,新西兰的养老物业一直吸引着各国退休投资机构的参与,目前英、美、澳大利亚和新加坡等国家的投资机构对新西兰的投资很多都在养老产业。特殊的气候,治安环境和生活质量对退休的富裕人士非常有吸引,同样也会吸引中国的老人,但目前中国投资者鲜有参与新西兰的养老物业。

旅游度假物业
新西兰的酒店及度假设施和她的自然风景比起来显然不在一个水平,多数酒店硬件设施也比较差。随着中国每年来新西兰旅游的人数以30%递增,带来对新西兰旅游市场的巨大需求,相关的投资有很多会符合中国投资人的意向;同时,旅游是新西兰的支柱性产业,会得到新西兰当地政府的支持。

商业和居民出租物业
目前这类投资是海外投资参与最多的类别,相比大陆与香港的出租回报,新西兰的物业租金收入是很高的,奥克兰市中心的商业物业出租回报在7--9%的楼宇比比皆是,居民房产平均也有58%的收入,另外再加上资本收益的比例,是很不错的选项。这也从侧面说明目前市场的投资力度不够,需求畅旺。

新西兰房地产市场的风险防范
尽管新西兰法律健全、市场透明高,还是有一些投资人在这样的环境下因操作不当而导致失败。规避投资房地产投资风险的简单方式如下:
融入当地市场
抛弃中国人思维,融入当地市场。花钱不一定什么事情都能办。要听取当地有经验人士的意见选择项目,取得客观意见,尽量不要一意孤行。
依托法律手段
做决定前咨询有名望的律师,尽量不要因简单错误引来法律纠纷。即使是华人律师在当地的法律框架下也都非常严谨,可信度很高。
寻求专业咨询
用很小的花费听取专业公司对特定项目的正式报告,包括土地分割规划、商业大楼改造、豪宅建筑质量检查,甚至是市场销售前景预期价值。这些专业公司对提出的报告会很尽职、很有责任心。
掌握市场周期
新西兰的房地产市场周期性很强,二战后一直是以每七年一个涨跌波动周期的大循环在缓步上涨。居民房在这个周期已经涨了两年多,商业物业今年初才开始。外来资本的净流入对市场也许有很重要的支撑作用,但是经济大结构不会改变。掌握这个节奏对控制新西兰房地产市场风险是极其重要的。

不言而喻,中国市场的变化和政府对海外投资的鼓励会对海外房地产市场形成巨大的推动力。而中国先前已经走出去的资本尤其是在香港和澳洲的投资未来对新西兰的倾斜更是具有惊人的规模。对新西兰这样一个"地大物博”的绿色岛国来说,会起到非常积极的影响。未来新西兰经济体在外部凶险的环境下体现出的一枝独秀的形态会越发刺激他本身的避险功能,移民政策的吸引力加上与中国的良好关系以及美国和澳洲在该地区未来潜在的竞争意识都会大幅推高新西兰的资产的价值和吸引力。

 

 

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